滁州：小区业主自治，到底能走多远？

业主觉得物业公司服务不到位，拒绝交物业费；物业公司因业主拒交费，入不敷出，直接撤离。对于规模大些的小区尚能找到新“管家”，而规模较小的微型老旧小区，就陷入了没人敢接管的死循环。滁州锦绣家园试水业主自治，开辟了滁城微型老旧小区的物业管理新模式，新颖、快捷、有效地解决了当前难题。

小区业主自治看上去很美，实际上能否放之四海而皆准呢？合理自治到底需满足哪些条件？资金管理出现问题该如何追究？就“小区业主自治，到底能走多远”的话题，滁州在线记者采访了相关专家。

微型小区物管新模板

据了解，滁城有物业服务的住宅小区131个，成立业委会的有91个，有资质的物业服务企业61家，其中，一级资质仅4家，二级资质8家，三级资质的49家，物业管理水平总体不高。

除了有物业服务的住宅小区外，还有一些处于失管状态的小区，里面仅有几栋楼，居民从几十户到一两百户不等，大多是上世纪90年代左右单位自建的宿舍楼，“严格意义上讲，不能称之为小区。”市房产局物业管理科相关负责人告诉记者，粗略统计，仅老城区就有五六十个同类小区，住户以老人为主。

对于锦绣家园小区的自治模式，该人士认为，行业快速发展的过程中，问题也逐步凸显出来。如近几年频繁出现的物业“弃管”问题，所带来的后果和影响都不容小觑。业主自治模式确实值得一些老旧小区学习，是微型小区物管新模板。

自治需满足四个条件

锦绣家园业主自治时，物业服务费由以前的12元/月，提高到20元/月，业主对此标准纷纷予以认可，并在业委会成立的第二天就有人主动上门交费。业主信任是小区自治的先决条件，那么业主自治需满足哪些条件呢？据分析，应具备四个条件：小区规模要小，越小越容易管理；负责任，有想法的业委会；业主要配合、团结；小区要有公有资产收入。

“小区管理的服务对象是人，不同的人对服务肯定有着不同的理解和标准。”银花东村社区主任李明祥说，在选出业委会成员时，也是仔细斟酌，最终选择了几个热心肠、有奉献精神又有责任心的人来担当。从业主口袋里掏钱普遍较难，因此小区自管必须有一定的财力来支持。维修基金使用有限，还需有公共资产收入来支持。

但业主自治对一些新建高层小区却要慎重，因为新小区涉及电梯等特种设备，属于业主共有，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。而业主自治组织很难对这些设备进行维护。

小区自治身份仍尴尬

业主自治有其自身的优势，但在法律上仍处于灰色地带。2007年颁布的物权法显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。但到目前为止，仍未出台与之相配套的政策依据，以及指导意见。

据介绍，物业管理的大方向是专业化服务，应该由专业的物业公司来承担，业主自治只能针对部分微型小区。首先的问题就是“自治”组织的身份不具备法人资格，一旦在管理过程中出现了问题，自身的权益与服务对象的权益都无法得到保护，更严重的是，如果组织内部出现经济或管理方面的问题，最终买单的是全体业主。因此，业主自治确实值得尝试和探索，但真正大范围推广仍需慎重对待。

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文章来源：http://www.chuzhou.cn/2014/0505/48986.shtml